שאלות ותשובות

תשובה: ישנן סיבות רבות לצורך בבדק בית.

כיום ישנם מאות תקנים המעוגנים בחוק. על מנת לאכוף את התקנים הללו מומלץ להזמין בודק מומחה עם נסיון עשיר וידע ביצועי, בתחום הבניה. כאשר ישנה מסירה ראשונה, מסירה שניה או פרוטוקל חתימה על מפתח מי שמתלווה הוא מנהל העבודה או מהנדס ביצוע. קל לראות כי קיים ניגוד אינטרסים מוחלט שהמבצע בניה עובר עם הלקוח על הליקויים. מלבד זאת מאוד חשוב לתעד את מצב הדירה בטרם קבלת המפתח או בעת קבלת המפתח.

הסבר מהו מסירה ראשונה, מסירה שניה , ופרוטוקל חתימה על מפתח:

כאשר אנו קונים דירה מקבלן בטרם קבלת מפתח (להלן : פרוטוקל חתימה על מפתח) מתבצעת מסירה ראשונה, מסירה שניה וזאת על מנת לתקן את הליקויים בטרם קבלת המפתח. כאשר מקבלים מפתח זהו "פרוטוקל חתימה על מפתח".

מסירה ראשונה

מסירה שנייה

פרוטוקול חתימה על מפתח

תשובה: כאשר קונים דירה מקבלן, ישנם קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית וישנם קבלנים שאינם מאפשרים. ע"פ חוק הקבלן לא מחויב להסכים לכניסת בדק בית עד קבלת המפתח (להלן " פרוטוקל חתימה על מפתח").

תשובה: קבלנים המאפשרים כניסת בדק בית, הרי שהעניין והאינטרס הוא משותף. מצידנו (הלקוח) אנו נעדיף לעבור לבית לאחר תיקון כלל הליקויים, והקבלן יעדיף לתקן את כלל הליקויים בטרם אכלס את הפרויקט על מנת לחסוך את ההתנהלות של ביצוע הליקויים כאשר הפרויקט מאוכלס. כשהפרויקט מאוכלס על הקבלן לתאם עם הדיירים את הזמנים לתיקון הליקויים ובנוסף לאחר שהבית מאוכלס (ריהוט וכו'), קשה יותר לקבלן לבצע את הליקויים וזה מקשה ומאריך את משך העבודות.

תשובה: כפי שצויין לעיל, ע"פ חוק זה זכותו. יש לציין כי קבלנים רבים נוהגים כך, כיוון שאינם רוצים להתמודד עם הבעיות בטרם מסירה. במקרים רבים כיוון שהליקויים ותיקונם ידרשו איחור במועד הפרויקט. יש לציין כי חברות קבלניות גדולות ואיכותיות יאפשרו כניסת בדק בית בטרם " פרוטוקול חתימה על מפתח".

תשובה: מומלץ להכניס בדק בית באם זה אפשרי, במועד מסירה ראשונה, מסירה שניה. זאת על מנת לאפשר לקבלן לתקן את כלל הליקויים בטרם יעבור הדייר לבית. במידה והקבלן אינו מאפשר כניסת בדק בית במסירות ורק לאחר קבלת מפתח, מומלץ לזמן בדק ביום קבלת מפתח או מספר ימים אחרי כשהדגש הוא בטרם נכנסו בעלי מקצוע. גם אם נכנסו בעלי מקצוע כלל החוקים ושנות הבדק תקפות. מנסיוני ישנם קבלנים שמשתמשים בתירוץ זה על מנת להתנער מאחריות לליקויים. מכאן הצורך לתעד את הדירה כפי שנתקבלה מהקבלן.

תשובה: כן. בדק בית הוא דו"ח הנדסי ומשפטי שהקבלן מחויב אליו. בעת ביצוע העבודות אין יכולת וזכות לקונה (להלן "הדייר") לפקח על עבודות הבניה, או לשכור מפקח מיוזמתו. הדייר קונה תוצר מוגמר. על מנת להגן על הדייר יש את חוק המכר אליו הקבלן מחויב.

תשובה: בנושא זה יש לציין כי ישנם קבלנים רבים המטעים את הלקוח. אין סמכות ויכולת ע"פ חוק לקבלן להחתים דייר שאין ליקויים או שהדירה במצב תקין. גם אם חתמתם שהדירה מושלמת ואין ליקויים זה לא קביל משפטית. הקבלן לא יכול בחתימה לבטל חוק! (להלן חוק המכר), משמע ניתן לזמן בדק בית גם לאחר כלל חתימות לקבלן. קבלנים רבים מנצלים את ידיעת הלקוח ומשתמשים בחתימות שפסולות מיסודם על מנת להכניס לתודעת הלקוח שזה אשמתו שהוא חתם. חשוב לציין בשנית : כל חתימה לקבלן אינה קבילה משפטית בנוגע לליקויי בניה ולשנות בדק על הדירה.

תשובה: אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

1. תקופת הבדק: בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקויים, אלא אם הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה (נקרא:"פרוטוקל מסירה"), ונמשכת בין שנה לשבע שנים, כתלות בסוג הליקוי.
2. תקופת האחריות: בתקופת האחריות, חובת ההוכחה חלה על הרוכש, דהיינו: על הרוכש להוכיח כי הליקוי הוא יסודי (נובע מתכנון לקוי, חומרים, עבודה לא מקצועית וכו'). תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שבע שנים על כלל הקטגוריות. (נזכור כי תקופת הבדק משתנה כתלות בסוג הליקוי).

תשובה: לא. ניתן לראות רטיבויות פעילות או שימני רטיבות שהתייבש. אין מכשיר ביקום לרבות מצלמה תרמית שמאפשר לראות רטיבויות מתחת לרצפה, קירות וכו'.  בבדיקה הראשונית ניתן לראות רטיבויות פעילות או רטיבויות שהתייבשו , אך אין מכשיר שיכול לחזות רטיבויות או לחילופין לאתר רטיבות מתחת ריצוף, אחוזי לחות בשומשום וכו'. הדרך היחידה לבדיקת חדרים רטובים ( מקלחות, שירותי ומרפסות שמש), היא השמשתם. בעת בניית המבנה הקבלן מבוצע ע"פ תקן לבצע בדיקת הצפה במשך 3 ימים, ורק לאחר בדיקת ההצפה לרצף את הרצפות. בפועל אין גוף שבודק את הקבלן (מפקח מטעם הדיירים), לכן רק השמשת חדרים רטובים נוכל לדעת אם האטימה של החדרים הרטובים בוצעה ע"פ תקנים ישראלים. יש לציין שמים הם אחד מהכוחות החזקים בטבע ובמידה והקבלן לא ביצע איטום בצורה מקצועית וע"פ תקן (בדיקת הצפה), בעת שימוש נראה סימני רטיבות. (אם קיימת נזילה מהדייר שמעל נראה סימני רטיבות בתקרה, ואם הבעיה אצלנו אז נראה סימני רטיבות אצל הדייר מתחתנו).

תשובה: כפי שציינתי וניתן לראות בטבלה המצורפת, למרבית הליקויים ישנם שנות בדק. (לדוגמא: מסגרות ונגרות 2 שנים תקופת בדק, ריצוף וחיפיים – 2 שנות בדק, סדקים מעל 1.5 מ"מ – 7 שנות בדק וכו'), ובסוף כתוב כל אי התאמה לכלל הקטגוריות – תקופת בדק של שנה. מכאן נגזר כי שנת בדק מכילה את כלל הליקויים. חשוב לציין כי שנות הבדק הם מעבר לשנה. ראה טבלה מצורפת.

תשובה: ראשית יש לציין כי הדו"ח הינו דו"ח משפטי לכל דבר. ניתן לתבוע את הקבלן בבית משפט, או לחילופי להגיע להסדר כספי או פיצוי בעבודות שונות ונוספות בדירה. (לדוגמא: אם יש אריחים פגומים מתחת לארונות מטבח וזה לא מפריע ללקוח, הוא יכול להגיע להסכם עם הקבלן שלא יחליף, אך יוסיף לו שקע נוסף בדירה או פיצוי אחר).

תשובה: ע"פ חוק הזמן לבצע את הליקויים הוא: " זמן סביר". הכוונה בזמן סביר היא כתלות בליקוי. אם יש פיצוץ בצינור הרי שזמן סביר הוא מיידי (יום, יומיים), אך אם יש פגם אסתטי זמן סביר ע"פ עורך דין הוא כ- 3 חודשים.